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海南最佳购房时机到了吗?自贸港封关信号已发出
2021-09-22

海南省省长冯飞作《政府工作报告》时表示,“十四五”时期海南将初步建成自由贸易港政策制度体系。完成自由贸易港第一阶段制度安排有关任务,争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备。


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“全岛封关”后,海南自由贸易港的发展将发生重大变化,4大自由化发展红利也即将实现。


海南将成为

人民币自由兑换的岛屿


行动方案提到“要分步骤,分阶段推进全面可兑换,实现跨境资金自由便捷流动”这句话预示着海南未来一定会是人民币可以自由兑换的地区,资金可以自由进出全球。


目前,中国只有香港和澳门能够做到这一点。


人民币的可自由兑换,资金的自由流动,将让大量贸易企业进入海南。只要想从事海外投资和贸易,资本自由化是一个非常关键的条件。


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海南将成为

“互联网信息自由”的开放岛


此次行动方案提到“要扩大增值电信业务,跨境数据传输等领域开放”,这是否意味着“全岛封关”后,海南将形成互联网全球化的开放格局?


答案是可能的。


目前海南省首条直达香港的海底光缆已建成商用,海南实现了与香港通信的互联直达,将助推海南自贸港数据信息的高效流动。


而海南也将成为继香港,澳门之后中国第三个全球互联网开放区域。


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海南将成为外国人

外资,外企,外货自由流动之岛


“全面完善人员出入境,工作居住便利化政策”,不仅要让外国人自由进出海南,也要让国人和国内企业更加自由地出海。


目前,海南已经对59个国家的旅游团实行免签,今后还将对外籍个人实行免费申请落地签。这一政策与香港,澳门完全相同。


只要有护照,就可以申请自由入境海南。


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海南将成为国内未来的

“离岸交易中心”岛屿


此次方案明确提到“推进新型区域性离岸国际贸易中心建设”,这意味着未来海南也将是国内三大离岸贸易中心之一。


目前,香港也是国内主要的离岸交易中心。离岸交易中心通常聚集了大量的贸易结算资金,因此也是区域金融中心。


综上所述,海南在“全岛封关”时代至少将迎来四大政策红利:资金自由流动+互联网全球开放+人员自由出入+离岸贸易金融中心。


这四大红利,意味着海南已经走在了中国对外开放的前沿。


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而在海南2025年前全岛封关后,有两个信号已经很明显了!


海南楼市正在朝着这个方向发展。


一、海南楼市两大代表城市海口、三亚2020年的房源预售数量。


2020年,海口发出207张预售证,同比下跌12.3%,共72862套房源获准入市,与2019年的80181套预售相比,减少7300套,同比下跌9.1%,预售面积572.53万㎡,同比下跌2.2%。


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整个2020年海口的住宅房源供应是大幅下跌的,2020年全年海口住宅预售数量约为2.62万套,而2019年海口住宅房源预售量为3.75万套,2020年海口住宅房源预售量一年减少了1.1万套。


再看2020年海口商品房交易登记,住宅房源约交易登记3.7万套,也就是整个2020年海口住宅的供应量是要少于交易登记量的,近10000套的差距。


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2020年三亚55个楼盘拿到91张预售证,同比增长12.3%;共13519套房源获准入市,相比2019年减少3265套,下跌19.5%,预售量创下近4年的新低,新增预售面积156.62万㎡,同比下跌8.8%。


相较于有海南全省刚需购房群体支撑的海口,三亚的楼市行情是比较艰难的,三亚的购房群体是来自全国各地的,疫情肆虐的时候,海口是海南受影响最小的城市,也是受全岛限购政策影响最小的城市,2020年上半年三亚楼市行情艰难,到了下半年三亚的楼市迎来了转折点,话题扯得有点远了。


从海口、三亚房源的预售数量我们可以很清楚地看到,海口、三亚的房源预售数量是在逐年递减的,说的直白点就是海口、三亚的住宅供应是在逐渐减少的。


这是第一个海南不可忽视的信号,商品住宅供应数量逐渐减少。


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二、再来看看第二个数据,海口、三亚的住宅用地供应。


2020年,海口共成交71宗地,面积共229.02万方,127.05亿元,土地溢价率明显提升。


这71宗地中,只有17宗是住宅用途,同比下滑超6成,而这其中市场化商品房用地也仅仅只有5宗地,安居型商品房用地占大多数有7宗。


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2019年,海口共成交27宗住宅类用地,其中用于市场化商品住房建设的仅2宗。


还有一组数据也值得关注,2020年海口成交的居住类用地,按土地面积及最大容积率,最大可规划建面156.8万平,如果按100平/套计算,可供应约1.56万套房子。


根据数据显示,2020年三亚共成交1412154.69平(约2118亩)土地,揽金147.288亿,同比增长18.8%。


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值得一提的是,三亚2020年出让的8宗住宅用地,全部用于建设安居型商品住房,共计547.06亩。也就是说,2020年三亚商品化住宅用地(即普通商品房项目用地)0供应!


据官方公布的数据显示,2018年三亚商品化住宅用地供应700.8亩,2019年三亚商品化住宅用地供应207亩。


这是第二个海南不可忽视的信号,商品化住宅用地供应越来越少。


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土地供应在减少,商品房住宅的新房供应也在逐年减少,而海南自贸港建设则在如火如荼,未来来海南的人不能说蜂拥而至,但是也是会逐年增加的,海南住宅供需在逐渐走向不平衡。


如果继续这样的情形下去,未来的海南可能面临无房可卖的状况,而住宅的日益稀缺,这也是未来海南楼市的新特点,稀缺就意味着价值。


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前段时间,海南官方的数据:2018年海南全域限购以后,海南商品房销售面积由2017年2292万㎡的峰值下降至2020年1-11月的631万㎡,商品房价格得到有效控制,基本保持平稳;购买商品住房的对象由省外居民为主转为省内居民和引进人才为主,本省户籍居民购买商品住房占比2017年仅为17.8%,2020年1-11月提升至74%,其他非本省户籍购房对象主要为引进人才和常住居民。


在海南房地产转型发展的背景下,在最严调控下,在新冠疫情及全岛限购的影响下,三亚新房供应近四年新低, 两个传统的购房旺季也难创新高,整个海南市场在调控之下是趋向平缓的。


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2021年,是海南自贸港建设的开局之年,也是海南楼市调控初见成效的一年,商品房住宅土地供应量大幅减少,虽然可能让海南的房价上涨,但是另外一方面可以让开发商从规模化开发的“瓶颈”思考转型,海南房地产的转型和发展,只靠政府毕竟也不能完全改变,这也促使海南楼市朝着健康的方向发展。


而在2021年,坚持“房住不炒”依旧会是海南楼市主基调,让住宅市场多样化也是海南楼市的发展方向。


在海南存量房和土地供应“双减”的背景下,2021年楼市的走向已经很明朗,希望大家能在海南自贸港拥有一套自己的房。


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