点击关注 海岛快讯 2023-04-14 00:00 发表于海南
过去被疫情困住手脚的那三年，真是憋闷了太久，“新十条”后，大家想到的第一件事，就是外出旅游、感受大自然、享受慢生活。
春节假期全国国内旅游出游 3.08 亿人次，同比增长 23.1%，恢复至 2019 年同期的 88.6%。
因此，在这轮房地产回暖行情里，最先爆发的就是旅居，而国内文旅就是海南和云南。海南，从海口到万宁、再到三亚，不仅都在调价、很快将进入无房可售的阶段了。而作为一个北方人，不只是我，绝大多数北方人，都有近海情结。海南独有的海岛生活，沙滩、海浪、椰林、吃不腻的海鲜……只有在这里才能真正放轻松、放下烦忧、放慢脚步，真正享受自然和生活。而海南另一个高含金量且无可替代的身份就是——“自贸港”和税收优待，未来大有可为。
熟悉海南的人都知道，整个海南岛分为东线、中线和西线。西线起步比较晚，主要发展的是轻工业以及造纸业，各类配套设施都不完善；中线主要是五指山脉，少数名族云集区，配套相对较少；东线的海景资源最多最好，又汇集了旅游、教育、文化、医疗、商业配套，是整个海南岛的“黄金东海岸线”。所以，全国游客去海南，都是去东海岸线；全国旅居人士在海南买房，也是在东海岸线。这次我去海南深度考察，沿着东海岸线自驾，从海口--万宁--陵水--三亚，一路南下，挨个看了个遍。海南留给普通人的机会不多了，好房子不多了，能买得起的也不多了！
走在大街上，餐饮店里，经常能听到各地方言，东北人、河南人、北京人、川渝人等等都很多。他们中，经常三五成团，有些人是来旅游的，有些人每年冬天都来避寒度假，有些人已经买了房长居数年，成为新海南人了。此时的海南不只是海南人的，已经变成了全国人的第二居所。2、最好不要超过北纬21度，海口不是优选，湿度太大！3、只买稳健房企的文旅大盘，小房企、小盘一概不买！整个海南，限价正在在提高，海口最高限价突破了2万8。海口所有楼盘都在贴着限价卖，还要捆绑车位和装修，过去限价一万七八，现在所有项目限价都提升了至少3000+元/㎡，关键是限价提高了卖的更贵了，却依然要捆绑甚至双重捆绑才能买到；
过去很多人喜欢的陵水清水湾，换了东家，成了一盘散沙。很多年里，清水湾就是雅居乐主场，整个大盘规划设计确实很棒，但雅居乐出现资金问题后，项目房子、土地、酒店、连游艇等配套，都一股脑全打包卖给了资方，只留一声惋惜。现在清水湾能买的只剩绿城蓝湾小镇一个项目了，最便宜的产品也卖到了3万+。三亚的问题在于，人太多太嘈杂，已经不纯粹了，而且房价太高。三亚湾没有新房了，海棠湾32家酒店看着就喜人，但这里根本没有70年的纯住宅，只有40年商住，而且非常贵，直冲10万+。想在海棠湾买一套优质洋房至少需要600万，一套优质别墅至少5000万起步了，还必须全款；当然，如果你足够有钱，买这里，肯定没问题。筛选下来，放眼海南黄金海岸线，环境够纯粹又够清净，价格1万45对普通人足够友好的，居住环境够纯粹又够清净的，也就只剩下唯一一个万宁了。
海南在全省范围内实行现房销售制度已经3年，经过压力测试、企业适应、市场磨合，第一批现房交付的商品住宅项目已在2022年陆续上市，综合来看销售较为稳定，但实施3年来，企业融资成本增加、二次装修造成资源浪费问题正在隐现。
全国现房销售占比最高的省份——海南，楼市情况如何？
海南的现房销售制度
距离海口45公里外的富力·红树湾，一场房地产盛会正在这里举行，海南主要房企“掌门人”悉数到场。
这场由海南省房地产业协会举办的年度会议，不仅是海南房企一年一度最重要的聚会，也代表着海南房地产未来发展的风向标。
会上，中房协理事、海南省房协会长陈权中在致辞中，着重提到了当前现房销售的热门话题。他说，海南在实行现房销售制度过程中也遇到了一些困惑，一些问题急需得到解决。
陈权中坦言，问题与困惑主要来自企业，包括融资渠道及融资成本增加等问题。他还认为，海南要求现房交付全装修“打包”存在一定弊端，比如业主的二次装修造成了严重的资源浪费。
海南全省实行现房销售制度始于3年前。
2020年3月7日傍晚，海南省对外披露了重要的楼市新政——《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，这一通知由海南省委办公厅、省政府办公厅出台。
新政主要包括三方面内容：创新提出发展安居型商品住房、实行本地居民多套住房限购政策（限购两套），以及商品住房现房销售制度。
关于海南实行商品住房现房销售制度的原因，时任海南省住建厅厅长的霍巨燃回答记者提问时称，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。
为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，上述通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度；现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
2020年3月7日成为了一个“分水岭”，此后新出让土地建设的商品住宅项目均实行现房销售制度。海南也成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。
据海口住宅与房地产市场信息网数据统计：2023年2月，海口新增预售建筑面积123452.99㎡，环比增加了18.59%；新增预售房源1196套，环比增加了24.07%。
其中住宅房源806套，与上月的801套相差不多，车位369个，环比增加了165.47%，商铺21套。
回顾海口2022年全年成交269.44万㎡，平均每月新房成交超20万㎡，而1、2月海口入市面积都只在10万㎡左右，从供需关系来讲，处于供需不平衡的状态！加之今年以来，海口多盘热销，市场上现有住宅库存本就不多。每月不足千套的住宅供应量，有业内表示，海口楼市住宅供应处在“告急”状态！根据海口发改委备案数据统计，本次新增预售房源的价格如下：
此次值得注意的楼盘是海口江东国际社区二期，上期推新备案价接近3万/㎡，本批次回落至2.5万左右。海口江东国际社区二期：105套高层住宅取证，备案均价24997元/㎡，户型有148.32-149.86㎡三居室、182.29-306.51㎡四居室。宇建城市花园二期：203套住宅取证，备案均价19500元/㎡，户型有85.9-101.36㎡二居室、120.03-130.64㎡三居室、144.96-152.32㎡四居室。大华·锦绣海岸：202套住宅取证，备案均价20996元/㎡，户型有105.7-120.35㎡三居室。星华海岸城五期：296套住宅取证，备案均价为21000元/㎡，具体户型如下：【普通住宅9#】124.05-146.24㎡三居室、107.39㎡四居室【普通住宅11#】111.99-129.74㎡三居室【普通住宅12#、13#】107.25-124.33㎡三居室、146.11㎡四居室宇建城市花园二期，5套商铺，面积372.42-3091.61㎡，毛坯均价48200元/㎡；星华海岸城五期，16套商铺，面积49.07-148.94㎡，毛坯均价50937.5元/㎡。车位方面，宇建城市花园二期推出车位369个，面积31.04-67.73㎡。其中单个车位366个，200000元/个，子母车位3个，300000元/个。2月24日下午举行的海南省房协年会，朱岳海坐在自己的座位上，聆听着同行带来的分享。朱岳海掌管的海南吉祥置业有限公司于去年3月以超过5亿元成交价，竞得海口核心区域金牛岭片区一宗近30亩土地开发权。朱岳海在海南房地产界以“稳健”出名，目前已在海南成功开发了多个房地产项目。这宗近30亩地块上开发的房地产项目——“吉祥6号”于去年6月份批准建设，是海南实行现房销售的项目之一。“目前正在按照进度加紧施工，预计今年年底可对外销售。”朱岳海告诉中国房地产报记者，如果按照预售制，“吉祥6号”已具备对外预售条件。类似“吉祥6号”现房销售的项目在海口至少有29个。记者通过中国土地市场网公开数据查询统计，2022年3月7日至今，海南通过招拍挂方式出让的普通商品住宅用地81宗，总面积约为250.18万平方米。81宗地块中，海口29宗、三亚4宗，其他市县48宗。关于对现房销售的相关情况，海南有关方面没有向记者提供精准数据。记者通过公开数据统计，海南实行现房销售制度后，至少有81个商品住宅项目均须进行现房销售。今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议，明确提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。随后，山东、安徽、河南、四川四省积极响应，开启了现房试点，鼓励有条件的地方先行先试。据上海易居房地产研究院最近披露的监测数据，2022年，全国31个省份中海南现房销售规模占比为39%，是现房销售占比最高的省份。记者了解到，去年，海南全省房屋销售面积643.99万平米，房屋销售额1098亿余元，其中海口房屋销售面积为269万余平方米，销售金额为432亿元。
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