范围面积2644亩，三亚中心城区又一片区控规出炉，定位国际旅游社区！

请关注☞ 海居君 2023-04-16 11:21 发表于海南

得益于海南自贸港打造国际旅游消费中心，三亚近年行稳致远谋发展，国际知名度不断提高，尤其是去年第四季度以来，三亚市在谋划高端消费及城市规划、城市更新方面，更是动作频频。

太古里、超级万象城、宽窄巷子“海棠故事”等商业综合体在三亚成功摘地，今年2月份三亚市的6个城市更新项目还进行了招商推介，更新范围面积约2.05万亩，推动三亚重点项目布局及建设。

城市规划方面，三亚中心城区海罗片区、抱坡文化体育中心片区控规先后出炉。日前，同为中心城区的三亚湾新城片区控规(修编)也出炉，面向社会公众及规划地段内利害关系人征询意见。

新修编的控规显示，三亚湾新城片区位于三亚市中心城区三亚凤凰国际机场南侧，规划范围西至御海路，北至海榆西线，东至凤翔路，南至桃源河，总面积176.27公顷(约合2644亩)。

规划区建设用地总量176.27公顷，规划居住用地面积50.39公顷(约755.85亩)、商住用地面积21.14公顷(约317.1亩)，两者总面积71.53公顷，占三亚湾新城片区规划建设用地总量的40.58%。

三亚湾新城片区以桃源河为骨架进行布局，采用“一核一心一带多组团”的总体空间结构：

• 一核：文体休闲核心，集中布置体育设施与场地、公园绿地等休闲活动设施。

• 一心：三亚湾新城综合服务中心，集中布局小学、医院、集中式社区商业和各类城镇社区公共服务设施，建设为综合性邻里中心。
• 一带：桃源河休闲文化带，沿桃源河集中布局公园绿地、体育设施、商业配套，增加桃源河路，东西向形成连接肖旗港旅游服务组团和海坡公共服务中心的滨河活力休闲廊道。
• 多组团：结合主次干道及建设时序，形成多个教育配套、旅游服务、商住服务、宜居生活组团。 

根据新修编的控规，三亚湾新城片区规划区定位为“三亚湾新城国际旅游社区”，创建三亚高品质城市更新典范和天涯滨水文体休闲生活区。

规划教育用地面积19.97公顷。保留现状三亚上外附中；规划36班小学1处，占地面积1.87公顷；规划布局12班幼儿园4处，占地面积共1.82公顷。

『海居君』认为，新版三亚湾新城片区控规，将完善片区城市功能、提升服务配套，强化介于崖州湾科技城和中央商务区之间的重要纽带型地区作用，对片区南侧鲁能三亚湾社区也是利好。

控规修编的三亚湾新城片区位于三亚市中心城区三亚机场南部，自西向东包括海坡片区的冲会单元、海坡滨海单元与体育公园单元(局部)。

规划范围西至御海路，北至海榆西线，东至凤翔路，南至桃源河，总面积176.27公顷(约2644亩)。

二、功能定位

规划区定位“三亚湾新城国际旅游社区”，创建三亚高品质城市更新典范和天涯滨水文体休闲生活区。

三、功能结构

规划区以桃源河为骨架进行布局，采用 “一核一心一带多组团”的总体空间结构。

一核：文体休闲核心，集中布置体育设施与场地、公园绿地等休闲活动设施。

一心：三亚湾新城综合服务中心，集中布局小学、医院、集中式社区商业和各类城镇社区公共服务设施，建设为综合性邻里中心。

一带：桃源河休闲文化带，沿桃源河集中布局公园绿地、体育设施、商业配套，增加桃源河路，东西向形成连接肖旗港旅游服务组团和海坡公共服务中心的滨河活力休闲廊道；南北向沿线型绿带与道路形成贯通周边的绿地与慢行网络。

多组团：结合主次干道划分及建设时序，形成多个教育配套、旅游服务、商住服务、宜居生活组团。

四、用地布局

按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》(试行)明确各地块用地性质、控制指标。

规划区总用地面积为176.27公顷，建设用地总量为176.27公顷。其中，居住用地(07)50.39公顷(约755.85亩)，占规划区建设用地总量的28.59%；商住用地(07/09)21.14公顷(约317.1亩)，占规划区建设用地总量的11.99%；公共管理与公共服务用地(08)32.93公顷，占规划区建设用地总量的18.68%；商业服务业用地(09)10.85公顷，占规划区建设用地总量的6.15%；交通运输用地(12)33.72公顷，占规划区建设用地总量的19.13%；公用设施用地(13)1.02公顷，占规划区建设用地总量的0.58%；绿地与开敞空间用地(14)24.00公顷，占规划区建设用地总量的13.62%；特殊用地(15)2.22公顷，占规划区建设用地总量的1.26%。

五、公共服务设施布局

规划公共管理与公共服务用地面积32.93公顷，占城市建设用地面积的比例为18.68%(另有商业混合城镇社区服务设施用地1.77公顷，占城市建设用地面积的比例为1.00%)。主要包括：

(1)行政管理与社区服务设施

(2)教育设施

(3)社区服务综合体

(4)医疗卫生设施

(5)体育设施

六、土地使用强度控制

(一)开发强度控制

以容积率上限指标对开发建设强度进行控制。各地块开发建设须符合容积率控制指标的要求。

(1)西部区域：指御海路、海榆西线、桃源河路、桃源路围合区域，用地功能以商业用地、旅馆用地以及商业居住混合用地为主，以中强度开发为主，容积率控制在1.5—1.8之间，避免高强度开发。

(2)中部区域：指桃源路、海榆西线、桃源河路、凤坡一巷围合区域，以二类居住用地、商住用地、以及小学、医院等公共服务功能为主。该区域南部临桃源河路的居住用地以中强度开发为主，容积率控制在1.5—2.5之间；北部临海榆西线的居住用地、商住混合用地以中低强度开发为主，容积率控制在1.2—1.8之间。小学用地的容积率按照1.0上限控制，幼儿园用地的容积率按照0.65上限控制。体育用地的容积率按照0.5上限控制，其他公共服务设施与市政基础设施的开发强度应符合按照国家与三亚相关规范与标准要求。

(3)东部区域：指凤坡一巷、海榆西线、桃源河、凤翔路围合区域，主要包括三亚上外附属中学、消防用地以及旅馆用地等已批或已建用地，容积率依据已批规划或已批相关政府文件具体执行。

(二)建筑高度控制

规划区内所有建筑物与构筑物的高度应符合凤凰机场机场净空区障碍物相关要求。滨水区域严格管控建筑高度，除现状已建成项目外，整体以低层、多层建筑和点式高层建筑为主，保证桃源河路、御海路、启航路、桃源路、新城支路与凤翔路的观水视廊，构建疏密有致、富有层次的建筑天际线。

(1)西部区域：指御海路、海榆西线、桃源河路、桃源路围合区域，以商业用地、旅馆用地以及商业居住混合用地等功能为主，以中强度开发为主，建筑高度控制在30-50米之间。

(2)中部区域：指桃源路、海榆西线、桃源河路、凤坡一巷围合区域，以二类居住用地、商住用地、以及小学、医院等公共服务功能为主。南部临桃源河路的居住用地以中强度开发为主，建筑高度控制在在30—60米之间；北部临海榆西线的居住用地、商用地住以中低强度开发为主，建筑控制在20—30米之间。小学、幼儿园与市政基础设施等建筑须按照相关规范与标准执行。

(3)规划区凤翔路以西、凤坡一巷以东区域，主要包括三亚上外附属中学、消防用地以及旅馆用地等已批或已建设区，建筑高度依据已批规划或已批相关政府文件具体执行。

七、道路交通系统

规划区道路分为城市主干道、城市次干道和城市支路三个等级。规划海榆西线、启航路、御海路三条主干道，桃源路、凤坡路、新城支路三条次干道，形成“二横四纵”的道路系统骨架，与支路网一并构成的快捷高效的片区道路网络。

(1)城市主干道

(2)城市次干道

(3)城市支路

八、城市设计引导和控制

规划区南部毗邻桃源河，自然生态条件优越。应突出滨水社区特征，重点控制桃源河两侧的生态绿地与开敞空间，设计宜人的慢行步道系统，并保证桃源河视线通廊，实现滨水景观的可达性和可视性。

桃源河路是重要滨水休闲体验道路，应形成“疏密结合，多亮点”的建筑景观界面，打造显城、见绿、亲水的城市景观通道。凤坡路是社区内部的主要生活服务街道，应形成有活力、宜人的建筑景观界面，并注重沿街商业广告与灯饰的管控。海榆西线是重要的对外交通道路，沿街界面应富有良好韵律感和通透度，展现生态宜居社区的形象风貌。

建筑主色调宜控制为米白色、淡黄色，展现休闲舒适的本土风貌。住宅建筑宜体现现代简约风格；公共建筑宜根据自身特点，考虑立面颜色和风格特点，鼓励运用具有本土特征的建筑元素(如门廊、骑楼、坡屋顶等)；新建建筑的风格应考虑与片区已建建筑相协调与统一。规划区毗邻三亚凤凰机场，应注重建筑第五立面设计，建筑高度不大于36米的居住建筑鼓励采用坡屋顶或平坡结合的屋顶形式。

现状影像图

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空间结构分析图

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土地利用规划图

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建筑高度控制图

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开发强度控制图

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公共服务设施分布图

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道路系统规划图

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